从1月21日济南版限购令出台，到23日济南“刷新”楼市限购令，在月余时间内，包括济南、青岛在内的我省主要城市频繁出台政策，对房地产市场进行调控。记者了解到，据搜房网最新数据统计，23日，济南市共成交商品房399套，环比22日减少了165套。对此，山东大学经济学院副院长、房地产研究中心主任李铁岗表示，数据显示随着调控政策的强化，买卖双方都加重了观望情绪，楼市正在逐渐趋于理性和稳定。李铁岗预计说：“随着调控政策的落实，从中央到地方都会继续出台相关调控措施。”
新版“给力”限购令下
济南成交量日减上百套
2月21日省政府出台“鲁八条”后，23日济南市政府出台更加严厉的措施，刷新了一个多月之前的限购政策。和一个月之前的“温柔版”限购令相比，新政策规定对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按其销售收入全额征税，并明确禁止向三类人群售房。记者了解到，在新政策影响下，23日济南楼市成交量出现大跌。
据搜房网统计，23日济南市共成交商品房399套，环比22日的564套减少了165套。其中住宅309套、办公写字楼7套、商业用房23套、地下室39套、其它2套、公寓19套。对此，济南大学经济学院院长葛金田教授说，因为严厉的限购政策，投资买房者将会有所减少，房地产市场交易量肯定会有所下降。有业内人士曾算过一笔账，以购入价80万元，目前价值100万元的普通住宅为例，按原规定未满五年仅对20万的差价部分征收5.45%的营业税，即10900元。而调整后将对100万全额征收，税费达到54500元，大大增加了交易成本。
山东大学经济学院副院长、房地产研究中心主任李铁岗表示，对于本次新政策的调控力度，他基本感到满意。“此前的限购令相对温柔，这次不管是‘鲁八条’还是济南的新政策，在力度、政策的多样性上，都更加严厉。”
楼盘打折，买主谨慎
楼市进入新一轮观望期
二套房贷成本上升、营业税全额征收、三套房限购……在一波紧似一波的密集房产调控背景下，许多购房者甚至部分开发商都加重了观望情绪。
记者了解到，在新政策的影响下，济南西部某楼盘开始推出了9.8折的优惠措施。记者致电该楼盘售楼处时，工作人员表示：“折扣优惠是刚刚推出的，从年初开盘到现在，这是首次打折。”当记者问她优惠政策是否与当前密集的调控政策有关系时，她给予了记者肯定的答复。在搜房网记者注意到，据不完全统计，2月份已有40多家楼盘进行了不同程度的优惠政策。
新政策的频繁出现，也打乱了购房者此前的算盘。某品牌房地产开发企业负责人表示，新政策出台后，出于只能购买有限房子的考虑，部分刚性需求购房者“一步到位”的心态更加显著，选房将更加谨慎。采访中有市民对记者表示：“最起码来说房价不会再像2010年一样大幅上涨，频繁的调控政策肯定对房价有一定的抑制作用。只要能够缓解房价上涨的速度，对大部分买房人来说肯定是有好处，看实际效果后再买房。”
对此李铁岗分析说，新政策的频繁出台，一方面抑制了投资性购房，另一方面更大的作用是影响了购房者的心理判断。“将来会怎样？恐怕更多人是想等等看看。正是这种对未来的不可预知，才产生了浓重的观望情绪。”
专家预计还有后续政策
房产市场平稳是大趋势
在李铁岗看来，虽然“鲁八条”和济南的新版限购政策都比较严格，但就房价来看，短期内并不会产生较大影响。从长远来看，随着各项政策的出台，政策的叠加效应显现，房价可能有所下降，但下降空间并不会很大。他预计说，随着调控政策的落实，从中央到地方都会继续出台相关调控措施。
李铁岗介绍说，楼市限购是调控政策的一方面，另一方面是政府正在逐步加大保障性住房的投资和建设。“房地产市场的诸多问题，不是靠一两个政策就能完全消解的，毕竟供求这个最直接的矛盾还没有真正解决。”正因如此，他预计说，随着本轮调控政策的出台落地和时间推移，新的调控政策还会继续出台。“预计会和税收政策有密切关联。”
而对于大家关注的房产税话题，李铁岗认为，在山东以济南为例，“现在房产税的征收条件已经具备。但在房产调控政策方面，济南一直是比较慢、而且比较宽松的，所以我认为暂时不会出台具体政策，而是需要在全国其他地方进行充分试点后，才有可能施行。”对于未来的房产走势，李铁岗表示，理性平稳是全国的房产趋势，山东不可能偏离这个大方向。“相信随着调控政策的出台落实，未来房地产市场肯定会回归稳定和理性的。”
近期国家及我省调控政策一览：
1月21日，济南市政府发布《关于进一步贯彻落实房地产调控政策促进房地产市场健康平稳发展的通知》，要求各商业银行要严格执行国家有关规定，对贷款 购买商品住房的家庭，首付款比例调整到30%及以上；贷款购买第二套住房的，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍；购买第三套及以上住房的，暂停发放贷款。
1月26日，国务院出台“国八条”。规定各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已拥有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。
1月30日，青岛市出台相关政策，规定自意见发布之日起至2011年12月31日，市辖七区，新建商品住房和二手住房，已有1套住房的本市户籍居民家庭（含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭，包括夫妻双方及未成年子女）、能够提供本市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供一年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停向其售房。
2月21日，山东颁布了“鲁八条”。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按其销售收入全额征税。对已拥有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。
2月23日，济南市“刷新”楼市限购政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。实行限定居民家庭购房套数政策，对在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。违反规定购房的，相关部门将不予办理合同备案及房屋产权登记手续。
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