省城一处尚未完工的楼盘
最近一段时间，省城市民发现一个耐人寻味的现象：连续有多个新楼盘开盘即以低价、让利等优惠措施促销，不少原本的冷眼旁观者也开始摩拳擦掌，跃跃欲试。这给人一种感觉：房价开始出现松动了。事实果真如此吗？
均价小降后缓慢攀升
“限购令”效果渐显
记者从济南市城乡建设委的统计数据获悉，2011年1-6月份，省城商品住宅交易数量为25036套，其中第一季度价格变化比较明显，2月份降幅明显，而3月份又迅速攀升。专家称，2月份由于对限购预期加大，楼市出现了异常的火爆，在均价小幅下降的同时销售套数暴涨28.74%，而同一项数据在3月份则下降了85.40%。3月初，济南市城乡建设委主任田庄在接受记者采访时表示，限购令对济南楼市产生的消极影响暂时来看还不明显。但从3月份开始，省城楼市进入了一个稳步增量期：总体平稳，稳中有升。业内人士分析称，伴随着济南刚性需求的依然旺盛以及渐次发酵的“限购令”，两者的博弈造成了省城楼市的一段平稳期。
另一方面，从数据上来看，似乎房屋均价并非高不可及，但在实际的生活中，不少省城市民感觉房价并不会这么低。对此，记者了解到，该统计数据为综合了历下、市中、槐荫、天桥、历城、长清及高新区等7个区的平均价格。以3月份济南商品住宅的均价7615.49元/平方米为例，长清区3月份的网签均价为5722元/平方米，而同期市中区的网签均价为8709元/平方米。业内人士称，市民一般概念中的房价多指省城二环内的房价，但因为统计数据内含有周边欠发达地区的房价，所以在整体上拉低了均价。
开发商：只是搞活动 并非是降价
近日，记者走访了省城多家楼盘，发现不少都推出了“折上折”、“特价房”等各种手段的促销活动，各家楼盘的销售人员针对记者“这是否是降价了？”的提问，均给出了否定的答案，“这只是暂时的活动，以后有没有还不知道。”
在省城南部一新楼盘将开盘，价格略有下降，而且还推出了均价明显低于周边价格的特价房，“每平方米原来8000多元，现在价格回落到7000多元，是不是算是降价了？”当记者询问销售人员，对方却予以否定，“这也不能说是降价，而是新放的房子，就是开盘当天搞的活动。”
与此类似，省城北部一楼盘，拿出了部分住宅当作特价房销售，一套百余平米的房子能便宜三四万元，销售人员告诉记者，目前这个活动受到消费者青睐，房子卖的不错，“至于这部分特价房售罄之后是否还有其它活动，还要等上面的通知。”记者采访了分布在省城东西南北的10家楼盘，都或多或少地给予了消费者优惠，而且优惠活动都有这样或者那样的理由，但是对于降价一说，要么明确否认，要么不正面回答，“主要还是回馈消费者吧。”
市民：感觉价要降 选择再观望
记者采访途中，有的哥看到记者手中拿着的楼盘宣传页，立即表示：“您是买房啊？都说现在房价开始降了，买房可以再等等。”的哥的话，其实代表了不少市民的心声。
记者采访的市民中，认为房价会降的人不在少数，“我们也知道买房的人多，需求量从这里摆着，房价继续攀升的可能性是有的，但是现在不少楼盘开始推出优惠，可能是一个信号。”这部分市民认为，“要是一两家搞活动说明不了什么，但是这么多楼盘推出活动，应该是有深层原因的，济南的房价是不是还会再降呢，应该是可以期待的。”
正因为不少市民持有这样的观点，而且买房也是市民心中的大事和日常谈论的热点，市民的这种观点逐渐口耳相传，就让更多人对楼市降价产生了期待，于是选择持币观望的人也多了起来。
房产专家
房屋不像萝卜白菜
越是降价越没人买
山东大学房地产研究中心主任、山东大学经济学院副院长李铁岗在接受本报记者采访时表示，受限购限贷等政策及影响，购房者对未来房价下降的预期越来越高。同时，因为央行加息、提高存款准备金率等措施的实施，企业贷款愈发困难，楼价下行压力越来越大。
“央行的措施实施后，流通市场上的现金少了，大部分企业，特别是一些中小型企业为了保证资金链不出现问题，就不得不拿回原本投资用的剩余的‘闲钱’用于企业资金周转。而原本这些中小企业的老板们就是房产投资大军中重要的一员，他们从投资市场的撤出会直接影响到房产市场。”李铁岗说。他表示，此次国家对于房地产市场的调控政策较严，加上保障性住房的建设，未来房地产市场的增长趋势不太会有了，因为“过快增长的动力越来越少，房价下行的压力越来越大”。
在谈到预计下半年济南楼市的走势时，李铁岗表示，今年上半年的情况将持续下去，加上下半年保障性住房的交房等因素影响，省城房地产市场或将出现“流动性黑洞”。李铁岗说：“房地产与萝卜、白菜不同，如果房地产作为一种商品出现降价，不会吸引更多买方的出现，相反，它会加速出现更多的卖方，甚至出现整个市场只有卖方没有买方的情况。即通常我们所说的，房价持续下降之后，购房者更不愿出手了，希望买到更便宜的；卖房者则唯恐房子卖的更贱，只想赶紧出手。”
针对房产商及房产分析机构对济南刚需不减、房价难降的判断，李铁岗认为，由于房产商将自己的感情寄于市场之中，因此对于自己的愿望就需要寻找理由进行支撑。“套用预期经济学的理论，卖家是在驱动房地产市场的。比方说现在是降价期，我明天想去买房子，不买就感觉吃亏，大家都这么想的时候，房价就会增加上去。即供给并没有出现缺口，因为预期的增长致价格增长，这也是房地产市场长期存在的一种情况。但现在市民的降价预期超过涨价预期，这是一个较好的信号，房地产价格可能因此而下行。”李铁岗说。
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