为企业做好嫁衣

开发出天堂

    数千人的外企高管团队，因为工作地———开发区没有国际化水准的服务，他们都住在杭州市区，于是，一则典型的现象是：每天早上，高管大部队往开发区走，每天晚上大部队的车队往市区开。“人说杭州是天堂，但每天这样奔波，天堂或许就成地狱了。”杭州经济开发区资产经营集团（下称杭州经开）总经理陈开旭对记者笑言，“上海世博会的口号是城市让生活更美好，我们的使命就是为企业做好嫁衣，让城市更美好。”

　　为他人做嫁衣，这正是杭州经开作为政府旗下城市运营商的基本定位。杭州经开隶属于杭州经济技术开发区 （位居全国49个国家级开发区前列）管委会，资产逾70亿元。

　　正是为服务企业、人才，解决文章开头的“地狱”现象，杭州经开决定大力开发下沙区，关键性的一步是7月份发布的杭州东部国际商务中心（IBC），投资超20亿元，总建筑面积25万平方米，是杭州东部集政府办公、五星级酒店、豪华酒店式公寓、A级写字楼、商业购物和休闲广场为一体的都市综合体项目。陈开旭说：“城市综合体，对中高端的人才有吸引力，也是对周边土地功能价值的一个释放，可能最大的经济意义在这里。杭州下沙有高端人才，现在IBC可以满足他们的需求。同时它也可以吸引杭州乃至周边一些区域中高端的人士到下沙来生活，来创业。人才是第一生产力。”

　　陈开旭表示，IBC的建设实际上是为了满足下沙从建区到造城的一个重要的战略决策的体现，是作为一个标杆性项目来做开发的计划、打算。这背后是对市场需求的发现。下沙有30多家的世界500强企业，20万左右的大学生，大学生、大学城每年有很多的国际交流活动。从某种意义上讲，下沙是外国人在杭州聚集密度最高的一个区域，但是它没有一个符合国际品质的酒店、公寓、写字楼，客观上需要能够为它提供一个有前瞻性的，同时又能满足下沙未来发展的一个重要的配套，IBC由此应运而生。“下沙现在在杭州人的心目当中，很像20年以前上海人对浦东的看法，就是他宁可要浦西的一张网，也不要浦东的一张床。”陈开旭笑言，“城市综合体的成功，将证明选‘浦东’的明智。”

　　国际上，城市综合体已有较多成功范本，如东京的六龙木、香港IFC。从综合体的开发和运营角度来讲，综合体的开发本身非常重要，但综合体能否持续、长远地保持生命力，最终取决于运营。就此，IBC在运营方面选择了希尔顿酒店、莎玛公寓这样的国际顶级运营商，以达到非常专业、国际的水准，力争使其成为杭州的一个新地标建筑。

　　“我必须占有主动性”

　　既然是为他人做嫁衣，就要让他人有信心，在这一点上杭州经开做法特别。“我们作出一个重大的战略决策：我们会持有IBC将近一半的股份，是不对外销售的，我们希望这能够给客户信心，开发商不是捞一票就走，开发商是希望待在这里。”陈开旭强调，“通过我们国企的社会责任感以及我们对综合体开发一个长远未来的考虑，我们希望能够在大部分持有物业的基础之上，通过更专业的运营、更国际化水准的管理，确保IBC在接下来的10年、20年、30年都能够保持这种旺盛的生命跟持续发展的可能。”

　　作为城市运营商的国企，杭州经开将社会效益而非经济效益放在第一位，但这并不意味着被动接受政府任务。“政府在经营城市的过程中，越来越重视市场的力量，用企业化的手段来开发和运营城市，从而催生城市运营商的崛起，这标志着中国的城市经营进入了一个崭新的时代。这个城市运营商要抛开以前的概念，我们以前所说的是项目上政府给我做，而不是我要做，我们总体来说是政府缺什么我做什么。但现在我们要有自己的品牌，我们既要保证完成政府交给的任务，同时作为一个企业，我必须占有主动性，所有的项目做出来必须要让社会认可。”陈开旭说。值得一提的是，作为城市开发商的苏州高新集团，在项目运作上，同样走过了从政府思维模式转化为政府主导下的企业运作模式，在社会效益显著的同时，企业经济效益可观。

　　城市升级从综合体开始

    城市化无疑是中国长期以来的重大主题，这也是造成目前房价高企的重要原因。对这个重大主题起基础支撑的城市开发显然是关键。事实上，全国各地大大小小的经济开发区，在相当程度上决定着城市的具体形态，影响着区域的经济发展。

　　中国城市的开发以前是单一性的，现在则走综合性的开发，即功能完善的都市化配套的城市化建设。陈开旭表示：公司作为国企助推城市区域发展，城市综合体是中国城市的一个主力，是城市发展的助推器。有趣的是，陈开旭将IBC比喻成蓝色，“可能跟我个人的爱好有关，我出生海边，我把IBC看作蔚蓝色，它代表着未来，IBC现在的价值也代表以后城市的价值，所以我更想把它比喻成蓝色。”

　　谈及城市综合体的未来，陈开旭感慨道：“中国城市的升级变革，从城市综合体开始。城市运营商要眼界开阔、气势宏大，能够占据市场上游，具有号召和整合其他发展商的能力。”