局地房价“抬头”成交“回暖”初显

    局地房价“抬头”，成交“回暖”初显，“地王”再次登场，房企“见好就涨”……当下房地产市场在“金九银十”的预期之下“暗流涌动”，房地产调控面临新的挑战。

    目前“回暖”是何性质？

    “北京楼市成交量暴涨”、“广州惊现‘日光盘’”、“福州又有人通宵排队”……近段时间，蛰伏的楼市又开始躁动，真假难辨的消息层出不穷，不断刺激着市场的神经。

    如何看待当前楼市的“回暖”？是昙花一现，还是重回升势？

    一个显而易见的事实是，经历了半年调控，楼市累积的刚性需求，如临近开学、结婚集中期等，有些确实开始释放，部分热点城市楼盘的成交量开始上升。国家统计局的数据显示，全国商品房8月销售面积６８８６万平方米，虽然同比下降１０．１％，但环比７月上升了６．５％。

    中原地产的高级分析师认为，市场近来有所活跃，与政策的短暂“静默”、部分楼盘的促销，以及需求“试探性入市”有关。当然，其中也不乏开发商等利用即将到来的“金九银十”，给低迷的楼市打气，“人造回暖”也曾在以前的调控中反复上演。

    中央党校研究员曾业松提醒，“回暖是指一种长期向好态势的开端，而目前少数成交量的反弹，只是季节性表现，楼市依然敏感而脆弱。”

    后市“涨跌”有何变数？

    房价是跌是涨？目前两派观点分明。“看跌”方认为，随着调控持续，下半年的供应量将明显增加，而房企资金压力也将加剧，此二者将强化房价下调的预期。

    中原地产研究董事程澐分析，今年第二季度全国商品住宅新开工面积达到３.７７亿平方米，新开工面积和销售面积的差值达１４０８３万平方米，两者均为近年来最高。由此可见，未来半年将迎来住宅供应的高潮。

    统计数据还显示，今年１至８月，房地产开发企业本年资金来源４４３６３亿元，增幅连续８个月回落。从资金结构看，来自国内贷款、定金及预售款等增幅明显减少，而企业自筹资金比例大增，上市房企负债率也迅速提高，房企的资金链明显正在收紧。

    但另一方面，“看涨”方则认为，房价上涨的“暗火”已经点燃。９月份，广州番禺、上海黄浦江等地块纷纷创出当地住宅用地价格新高。

    此外，楼市供应“结构性失衡”问题还未得到解决，有多个省区市１至７月份的保障性住房和棚户区改造开工率低于全国平均水平，个别地区开工率只有３８％。

    专家指出，热点城市房价依然高企的数据表明，调控政策在短期内虽初见成效，但房地产市场能否健康发展，仍面临一定的不确定性，如何稳定市场预期，是考验新一轮调控是否见成效的重要内容。

    应否再出“政策利器”？

    眼下，楼市已经迎来传统意义上的销售旺季，往年的“金九银十”能否重现？对此，有开发商宣称：“下次开盘，至少涨１０％。”而一些热点城市房地产管理部门人士则表态：“我们有足够的政策‘子弹’，宁愿不要‘金九银十’，也不能让房价报复性上涨！”

    上海近日实施相关规定，对高价位楼盘的入市进行更严的行政监管。

    控制高价楼盘入市，毕竟只是“权宜之计”。此轮楼市调控如何从根本上打破“屡调屡涨”怪圈？首先，继续从严管住“银根”。在购买端，要保持抑制投资投机性需求的高压态势。其次，确保“面粉”和“面包”的充足供应。第三，“问责”程序必须有实质性启动。

    楼市健康不仅事关经济运行，更是关乎民生的大问题。中国指数研究院副院长陈晟等多位专家表示，面临各方角力的博弈，近期房产税等二次调控话题再次引起高度关注。新添政策利器，巩固既有调控成果，反映了市场对楼市调控的更多期待。